2019年10月29日，我所召开了第 一次早会，会议由蔺阳阳律师主讲，本所律师及工作人员参加了会议。

会议首先由蔺阳阳律师为大家讲授了商品房买卖合同条款法律解读和风险防控问题，内容如下：

解压条款：

1、抵押情况、附件中抵押权人同意该商品房转让的证明及关于抵押的相关约定、解除抵押的条件和时间

2、房地产抵押贷款、房地产开发贷款（<=3年）

3、禁止转让：《物权法》第 一百九十一条第二款，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

4、《担保法》第四十九条第 一款，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。

法律风险及防控：

1、买受人：合同中约定银行同意销售

2、出卖人：事先征得银行同意，否则违约

3、 违约责任：损失+一倍赔偿

4、最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

5、银行：第 一顺位抵押权，银行同意销售并办理解押手续的前提是开发商用预售款偿还贷款

计价方式条款：

1、《商品房销售管理办法》、地方规定不同按套（单元）计价、按套内建筑面积计价、按套的建筑面积计价，商品房的基本单位为套。

2、按套（单元）计价：整体计价，不以面积为支付价款的依据。约定误差范围超过约定的误差范围，退房时的违约责任。

法律风险及防控：

按套（单元）计价：实质的计算依据实质上仍是以建筑面积和单价为基础计价

开发商：

1.事前让买受人对房屋状况进行充分了解与考察，并签署确认书；

2.合同明确按套（单元）计价；

3.在合同中避免出现单价条款；

4.附平面图

 买受人：

1.准确理解计价方式；

2.现房要现场勘察，期房要附平面图和约定误差范围；按套内建筑面积：一般无争议

按套的建筑面积计价：

面积误差：总面积固定但套内面积和公摊面积的比例不确定。

面积差异条款：

1、套内建筑面积、房屋建筑面积面积组成：

成套建筑面积=套内建筑面积+应分摊的共有建筑面积；

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积

2、面积误差：实测与预测之差

3、面积误差比：面积误差与预测面积的比值

规划设计变更条款：

1、规划变更：建设单位经批准变更。《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《城乡规划法》，10日之内书面通知买受人

2、设计变更：设计单位根据建设单位要求调整，《建设工程勘察设计管理条例》，原单位修改，或同意其他设计单位修改特殊工程的设计变更需要审批：公路、水利重大设计变更，10日内书面通知买受人

3、《商品房销售管理办法》：买受人应在收到之日起15日内作出是否退房的书面答复，未作书面答复的，视同接受变更。

 通过早会，全所律师对案件中所遇到的商品房买卖合同中的问题有了清晰的思路，为接下来进一步高质量办理案件做了铺垫，同时，通过早会加强了律师之间的办案经验的交流和对法律适用的理解，提升了全所律师今后办理案件的实际操作能力。